在越南投资开设企业,需要注意什么法律问题?(二)
万益资讯2024-04-17
【往期回顾:在越南投资开设企业,需要注意什么法律问题?(一)】
近年来,越南经济保持较快增长,近十年GDP平均增速在6-7%左右,远高出全球平均增长水平,是亚洲地区近20年除了中国经济增速最快的国家。为更有效地吸引外国投资,越南政府采取了一系列新措施,包括:减少外国投资者的成本开支,提高外资企业竞争力和经营效益;简化外国投资者申请投资手续;对产品出口比例高、出口产品生产中使用越南原材料多和使用越南劳动力多的外资企业实行优惠政策等。越南也因此受到了投资者的广泛关注,与印度、印度尼西亚一起,被投资者公认为东南亚最值得投资的三大区域。 图片来源:Unsplash.com 广西万益律师事务所已与越南维益律师事务所签署了合作备忘录,两家律师事务所及各地办公室将在跨境投资、国际贸易、航运贸易法律事务、航运保险法律事务、海上反走私法律事务、边境贸易刑事犯罪法律事务等方面构建多维度的合作。 在本文中,维益律师事务所将向各位读者分享越南投资经营企业与房地产业务的相关法律知识。本文内容由越南维益律师事务所编写,广西万益律师事务所整理。 在越南设立房地产咨询服务公司需要什么条件及程序? 目前,尽管经济增长出现较大波动,但房地产市场仍充满机遇和挑战。因货币的流通速度较快、周转灵活,房地产行业仍有巨大的投资需求。以下是设立房地产咨询服务公司的条件及手续: Hiện nay, mặc dù nền kinh tế đang có nhiều biến động nhưng bất động sản vẫn là ngành nghề có nhiều cơ hội phát triển. Nhu cầu đầu tư vào bất động sản vẫn lớn bởi sự luân chuyển và quay vòng của đồng tiền khá linh hoạt. Chúng tôi gửi tới quý khách hàng điều kiện và thủ tục thành lập công ty dịch vụ tư vấn bất động sản để Quý khách hàng nắm bắt được quy định khi thành lập. (一)关于房地产咨询服务 2014年《房地产经营法》第三条第八款对于房地产咨询服务定义如下:房地产咨询服务是应当事人的请求,协助处理与房地产业务有关的事务的活动。而在《房地产经营法》第三条第一款中对房地产经营活动规定如下: 房地产经营活动是进行房地产建设、购买、转售、租赁、转租、房地产中介服务、房地产交易所业务、房地产咨询服务、房地产管理业务等以获利益的行为。 根据上述规定,房地产咨询是房地产经营活动的形式之一。 Theo khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hoạt động tư vấn bất động sản như sa Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.Theo đó, tại khoản 1 ĐIều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản như sau: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Căn cứ các quy định trên, ta thấy hoạt động tư vấn bất động sản là một trong các hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản. (二)设立房地产咨询服务公司的条件 (1)必须依照《企业法》成立企业或依照《合作社法》成立合作社,并具有房地产经营资格; (2)必须在企业网站、项目管理委员会(对于房地产投资项目)、房地产交易所(对于通过房地产交易所开展业务)公布企业信息(企业信息包括名称、总部地址、联系电话、法定代表人姓名)、根据《房地产法》第六条第二款的规定已投入业务的房地产信息、房屋/建设工程/已投产的房地产项目(如有)的抵押信息、进行交易的房地产数量和种类、已出售/转让/租赁的房地产数量和种类、剩余可进行交易的房地产数量和种类等信息。如公开信息在此后发生变化的,必须在变化后及时更新; (3)进行交易的房地产必须符合《房地产经营法》第九条、第五十五条规定的条件。 1. để thành lập công ty dịch vụ tư vấn bất động sản, tổ chức, cá nhân trước tiên phải đáp ứng điều kiện đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau: (1)Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp); (2)Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi; (3)Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. 2.必须满足《房地产经营法》第七十四条对提供房地产咨询服务规定的如下条件: (1)提供房地产咨询服务的组织和个人必须设立企业。 (2)房地产咨询服务的业务内容包括: A.房地产法律咨询; B.投资、建造房地产业务咨询; C.房地产金融咨询; D.房地产价格咨询; E.房地产购买、转让、租赁合同咨询。 (3)房地产咨询服务的内容、咨询范围、当事人的权利和义务以及费用由当事人在合同中约定。 (4)提供房地产咨询服务的企业有责任履行其在合同中的承诺,并赔偿因其过错造成的损失。 2. Cần phải đáp ứng điều kiện đối với hoạt động dịch vụ tư vấn bất động sản theo Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau: (1)Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. (2)Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: A. Tư vấn pháp luật về bất động sản; B. Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; C. Tư vấn về tài chính bất động sản; D. Tư vấn về giá bất động sản; E. Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. (3)Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. (4)Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. (三)设立房地产咨询服务公司的程序 1.设立房地产咨询服务公司需提交的文件: (1)企业注册申请表; (2)企业章程; (3)两成员以上有限责任公司的成员名单或股份公司创始股东名单; (4)以下文件之一的有效副本: A.对于个人:有效的身份证或护照; B.对于组织:营业执照及授权代表的个人身份证明有效副本。 (5)出资决定,公司授权成员、股东作为公司授权代表的书面任命文件; 1.Hồ sơ thành lập công ty dịch vụ tư vấn bất động sản gồm: (1)Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp. (2)Điều lệ doanh nghiệp; (3)Danh sách thành viên đối với công ty TNHH hai thành viên hoặc danh sách cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần; (4)Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ: A.Đối với cá nhân: Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân còn hiệu lực; B.Đối với tổ chức: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với tổ chức và kèm theo giấy tờ chứng thực cá nhân của người đại diện theo uỷ quyền của tổ chức; (5)Quyết định góp vốn, Văn bản cử đại diện theo ủy quyền đối với thành viên công ty, cổ đông công ty là tổ chức; 2.设立房地产咨询公司的程序: (1)提交文件数量:1套。 (2)提交方式:直接向受理机构提交或通过越南国家企业注册登记网站、公共邮政系统提交。 (3)受理机构:省/市计划投资厅。 (4)处理时间:收到有效申请后3个工作日内。 2.Thủ tục thành lập công ty tư vấn bất động sản: (1)Số lượng hồ sơ nộp: 01 bộ (2)Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc thông qua hệ thống bưu chính công ích. (3)Cơ quan tiếp nhận: Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh/ thành phố (4)Thời gian xử lý: Trong thời gian 03 ngày làm việc ngay khi nhận được hồ sơ hợp lệ. 图片来源:Unsplash.com 在越南以土地使用权作价入股成立企业需要注意什么? 股东在设立企业或实施投资项目过程中可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资。土地使用权被视为特殊的出资资产,在土地上开展经营活动,不仅要符合企业和投资的规定,还要符合现行《土地法》的规定。以下向读者介绍越南关于以土地使用权出资的最新规定。 Trong hoạt động góp vốn khi thành lập doanh nghiệp hay góp vốn để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, các chủ thể có thể sử dụng nhiều loại tài sản góp vốn khác nhau, trong đó có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được xem là tài sản góp vốn đặc biệt, người sử dụng đất khi thực hiện hoạt động kinh doanh trên đất, không chỉ phải đáp ứng các quy định về doanh nghiệp, đầu tư mà còn phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Sau đây, Luật Duy Ích gửi tới Quý khách hàng một số quy định mới nhất về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (一)以土地使用权作价入股的定义 根据2020年《企业法》第四条第十八款规定,“入股”是指“将资产作价出资,构成注册资本,包括出资成立企业或向已设立的企业出资以增加注册资本”。 依据《企业法》第三十四条的规定,作为出资的资产可以是越盾,自由兑换外币,黄金,土地使用权,智慧、科技、技术秘诀产权以及其他可以用越盾估价的财产。上述财产的合法所有者或者对上述财产拥有合法使用权的个人/组织,有权依法以该财产出资。因此,土地使用权作价入股是指出资者将土地使用权转让给企业的行为。 Theo quy định tại Khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì Góp vốn là “việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập.” Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam (Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020). Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản góp vốn nêu trên mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn cho doanh nghiệp. (二)以土地使用权作价入股的条件 根据2013年《土地法》第一百八十八条规定,土地使用者以土地使用权出资的,必须符合下列条件: 1.持有土地使用权证书,但《土地法》第186条第3款规定的情形和第168条第1款规定的继承情形除外; 2.土地不存在争议; 3.土地使用权不因为保障判决执行而被扣押; 4.土地使用期限未届满。 Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau: Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; Thứ hai, đất không có tranh chấp; Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. 另根据第01/2017/ND-CP号议定第2条第34款规定,以土地使用权出资实施投资项目需符合以下条件: 1.符合法律规定的情形(《土地法》第179条第1款i点); 2.投资项目的实施必须符合国家主管部门批准的总体规划、土地使用规划、建设规划、城市规划、住房开发规划、农村居民区规划、新农村公社建设规划的规定; 3.须有土地使用权作价出资方案和调整方案,前述方案应经项目实施地区土地使用者同意和省人民委员会批准; 4.必须维护项目区土地使用者的权益。 另外,根据2015年《民法典》第一百一十七条第一款的规定,参与土地使用权作价出资交易的主体必须具有完全民事行为能力和民事权利能力,并自愿参与交易。 Cũng theo Khoản 34 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc góp góp bằng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư cần đáp ứng các điều kiện: 1.Thuộc trường hợp theo quy định (điểm i khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013); 2.Việc triển khai dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3.Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; 4.Phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong khu vực dự án. Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ thể tham gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. (三)接受以土地使用权出资的条件 根据《土地法》第169条规定,经济组织/合营企业有权以土地使用权出资方式受让土地使用权。 Theo Khoản Điều 169 Luật Đất đai 2013, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 但是,经济组织为进行生产经营投资而接受以农业用地使用权出资的,需符合2013年《土地法》第一百九十三条规定的以下条件: 1.接受农业土地出资以实施项目的经济组织应获得国家主管机关的书面批准; 2.用以出资的土地使用权的面积、用途必须符合国家主管部门批准的土地利用总体规划; 3.对于种水稻的土地,将种水稻的土地用于非农业用途的经济组织/合营企业,必须根据《土地法》第134条第3款的规定向国家缴纳费用,以补偿水稻种植专用土地或者提高水稻种植土地的利用效益。 Tuy nhiên, đối tổ chức kinh tế được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh thì cần đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 2013 như sau: Thứ nhất, có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn đất nông nghiệp để thực hiện dự án; Thứ hai, mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Thứ ba, đối với đất chuyên trồng lúa nước thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại Khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai 2013. (四)以土地使用权作价出资的程序 依据第43/2014/ND-CP号议定第79条规定,以土地使用权作价出资的程序如下: 1.土地使用者应提交1份土地使用者、土地附属资产所有者行使权利的申请文件。 土地使用者对部分地块行使权利的,土地使用者在提交行使土地使用者权利的申请文件之前应当请土地登记机关对需要行使土地使用者权利的区域进行测量和划分。 1.Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. 2.土地登记机关负责审核档案,符合规定行使权利的,应当履行下列职责: (1)按规定履行财务义务(如缴纳税款、费用),并向税务机关发送其地址信息; (2)根据自然资源和环境部的规定,确认所颁发证书的变更内容; (3)在需要办理土地使用权、房屋及其他土地附着财产所有权证明的情况下,应当制作申请资料,提交给有权颁发土地使用权、房屋及其他土地附着财产所有权证书的机关; (4)对于向公社人民委员会提交申请文件的情形,应调整和更新地籍记录和土地数据的变更,将证书交给土地使用者或公社人民委员会。 2.Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: (1)Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; (2)Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. (3)Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; (4)Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 注:本文及其内容仅为学习、交流目的,不代表万益律师事务所或其律师出具的法律意见、建议或决策依据。如涉及具体操作或业务决策,请您务必向专业人士咨询并谨慎对待。本文任何文字、图片、音视频等内容,未经授权不得转载。如需转载或引用,请联系公众号后台取得授权,并于转载时明确注明来源、栏目及作者信息。 越南维益律师事务所简介 维益律师事务所于2016年5月成立,以“维护客户的长久利益和权利”作为办所宗旨,是中国大陆以及台湾、香港、澳门地区和新加坡等华语国家的投资商在越南的首选合作伙伴。 维益律师事务所拥有一流的管理和团队建设,国际服务团队专业、年轻、会多门外语、充满活力,可以满足客户在越“调研评估、投资咨询、市场准入、企业设立、商务配套、财务税收、劳资管理、常年法律顾问、争议解决与刑事辩护”等各类业务需求。敬请联络: Hotline: +84 925 168 999 Email:duyichlaw@gmail.com/contact@duyichlaw.com 住所:越南广宁省下龙市鸿海坊海凤街28号4楼Điều kiện và thủ tục thành lập công ty tư vấn bất động sản tại Việt Nam như thế nào?
Thứ nhất, về dịch vụ tư vấn bất động sản
Thứ hai, về điều kiện thành lập công ty dịch vụ tư vấn bất động sản
1.设立房地产咨询服务公司的组织和个人必须首先满足第02/2022/ND-CP号法令第四条规定的从事房地产经营活动的条件,具体如下:
Thủ tục thành lập công ty dịch vụ tư vấn bất động sản
Thủ tục góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Thứ hai, điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Thứ ba, điều kiện của bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Thứ tư, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất