【案情介绍】
案由：商品房买卖合同纠纷
原告：韦XX、吕XX、林XX等某小区14户业主
被告：南宁XX房地产开发有限公司
委托代理人李颖健，广西万益律师事务所
委托代理人黄新宇，广西万益律师事务所
原告诉称：2005年南宁市XX小区的开发商（被告）发布了一个售楼广告，声称该小区的联排别墅有个优点——“零公摊”。原告等14户业主受“零公摊”优 惠的吸引，于2005年购买了XX小区的联排别墅。然而，等原告办下房产证时才发现他们购买的别墅竟有10多平方米的公摊面积。因此，原告以被告违约为 由，起诉请求法院判令被告返还10多平方米的购房款并支付利息。
被告辩称：1、被告在广告宣传中的“零公摊”是指联排别墅与普通房屋相比较而言，没有公共用房和管理用房的公摊；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合 同》约定，双方是以所购商品房的建筑面积作为房屋价款的计价依据，而不是套内建筑面积或其他；3、被告当时所作的“零公摊”广告是有历史和客观原因的，并 不是为了欺诈原告；4、被告并未给原告造成任何损失。
【争议焦点】
被告是否违约？是否多收了原告房价款？是否给原告造成了损失？
【案件的相关背景及审理结果】
原告等14名业主以南宁XX房地产开发有限公司为被告，向南宁市青秀区法院提起了诉讼。
一审法院审理后认为，业主与开发商之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同中未明确记载“零公摊”的约定，但开发商在销售广告和宣传资料中对“零公 摊”作了具体的描述，并通过与其他房屋的比较强调了房子的性价比，开发商的承诺对业主买房有重大影响，应当视为要约。因此，“零公摊”虽然未载入合同，也 应当视为合同内容。而根据业主的房产证记载，开发商向业主交付的房屋含有公摊面积，不符合“零公摊”的约定，因此，开发商应承担相应的违约责任。2008 年3月13日，一审法院作出判决，支持14名业主的诉讼请求，判令开发商返还每位购房户10多平方米公摊面积的购房款。
一审判决出来后，开发商不服，向南宁市中级人民法院提出了上诉。
二审法院经审理后认为，开发商虽然在广告词中使用了“零公摊”的字眼，但其对“零公摊”进行了说明，其广告词称：“210平方米的市区楼中楼公摊面积约 20%。210平方米XXX别墅住宅‘零公摊’，得房面积200平方米；倒算回来，XXX200平方米的建筑面积，相当于市区250平方米楼中楼的建筑面 积……”，显然，开发商是通过数字的对比对“零公摊”进行解释，强调他们的别墅比其他楼盘的公摊少得多，性价比更高，价格更便宜，广告词里并没有说明没有 公摊或公摊由开发商来承担。因此不存在开发商进行虚假广告、欺骗消费者的情形。另外，从业主提供的购房发票显示，他们是按照发票上记载的面积交纳房款的， 并没有因房产证上记载了10多平方米的公摊而多付该部分房款。2008年12月，二审法院据此作出判决：撤销一审判决，驳回14户业主的诉讼请求。
14户业主不服，向检察院提出民事抗诉申请。2009年10月30日，自治区检察院向自治区高院提出了抗诉。
抗诉书指出，开发商在广告词中说：“200平方米的市区楼中楼公摊面积约20%……”，而二审判决书却把“200平方米”擅自改为“210平方米”，明显 错误。另外，开发商在广告词突出“零公摊”、“无”公摊的实惠。“零”即为“无”、“没有”之义，其本意即为购房者只须按约定的房屋套内面积支付房款即 可，其公摊面积的价款无须购房者承担。开发商在广告中打出“零公摊”的承诺和说明，最后又没有实现，构成了违约。14户业主的主张应该得到尊重。
2010年5月18日，自治区高院对此案进行了抗诉再审，法庭上业主和开发商进行了激烈的辩论，法院宣布择日作出判决。
最后，此案在审理过程中，经过自治区高院的调解和双方律师的努力，业主和开发商最终自愿达成了调解协议，为长达四年之久的商品房买卖合同纠纷划上了一个“完美”的句号。
【律师评析及代理心得】
如果纯粹从结果看，本案以调解作为结案方式是十分理想的。因为在长达四年的诉讼过程中，其中有几户业主在与开发商协商的过程中态度非常强硬，使得双方关系 闹得很僵，这也给法院的工作增加了一定的难度。不仅如此，该案的报道见诸报端后，在南宁市炒得沸沸扬扬，具有一定的社会影响力，如果法院的判决结果显失公 平或者欠妥的话，难免会引起社会的非议，增加社会的矛盾，不利于社会的和谐发展。作为本案开发商的代理人，我所律师在案件审理过程中，积极配合自治区高院 的调解工作，对本案的顺利解决起了很大的作用。
此案中颇具争议的问题在于，以本案当中14户业主为代表的消费者认为：既然开发商当初承诺“零公摊”，就应该按照“零公摊”来收取房款，也就是说按照套内建筑面积收取。不管是什么原因造成的，房产证上面出现了10多平方米的公摊面积，就应该由开发商来承担。
对于上述问题，我们应该结合本案的争议焦点，即开发商是否违约、是否多收了业主房价款、是否给业主造成了损失来分析：1、开发商在广告宣传中的“零公摊” 是指联排别墅与普通房屋相比较而言，没有公共用房和管理用房的公摊。从开发商的广告可以看出，独立别墅和联排别墅的优势在于，别墅没有普通多层、高层商品 房需要公摊的公共用房和管理用房，如楼梯间、电梯井、过道、垃圾道等。至于外半墙，无论是别墅还是普通商品房都有，购房人都必须购墙体。开发商在广告中以 “零公摊”作宣传卖点，所承诺的不是指购房人无需支付外半墙的面积价款，而是指少了公共用房、管理用房的等公摊部分；2、根据业主和开发商双方签订《商品 房买卖合同》的约定，双方是以所购商品房的建筑面积作为房屋价款的计价依据，而不是套内建筑面积或其他。无论是否计算有公摊面积，均不改变原告所购买的房 屋计价依据，也就是建筑面积。根据《房产测量规范》GB/T17986—2000第8.1.2条的定义：“房屋建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层 的外围水平投影面积。”可见，建筑面积包括了外墙面积。合同中约定以建筑面积计价，就是约定外墙面积包括在房价构成中。不仅如此，从合同的实际履行情况来 看，开发商也是严格按照上述合同约定与业主进行房款结算的。因此，开发商不存在违约多收取业主购房款的事实。无论是按有公摊的核算方法和按无公摊的核算方 法计算出来的房屋建筑面积是基本一致的，业主并未因产权登记面积中有公摊面积而向开发商多支付了购房款；3、开发商当时所作的“零公摊”广告是有历史和客 观原因的，并不是为了欺诈业主。开发商开发的XX小区当初销售的别墅区分为A标段、B标段。在销售A标段房屋时，原邕宁县房产局所指定的测绘机构作出的测 绘结果中，该别墅确实是没有公摊的。由于其测量方法是将与房屋套内相连的外墙面积直接计入该房屋的产权登记建筑面积，外墙面积不按房屋套内建筑面积的比例 进行分摊，因此，该测量结果是没有公摊的，出现了“零公摊”。但后来邕宁县撤县并入了南宁市，改由南宁市房产局核发房产证，负责测绘的广西天图数字测绘有 限公司改变了测绘方法。天图公司的测量方法是将外墙面积按建筑面积比例进行分摊计算，产权登记建筑面积为房屋套内建筑面积加应分摊的外墙面积，因而测量结 果有了公摊面积，才造成产权登记面积中“公摊面积”的出现。通过上述比较，可以看出，A标别墅产权登记面积没有公摊面积，而B标别墅产权登记面积有公摊面 积，是由于测量方法不同所致，并无建筑以外的公共分摊面积。
因此，开发商没有违约多收取业主购房款，即使业主误解有“零公摊”的约定，业主也没有因此造成任何损失。
